Detrazione Fiscale sui lavori di ristrutturazione ai fini Irpef su casa e box: la guida fiscale

Le agevolazioni fiscali sui costi per i lavori di ristrutturazione con la detrazione fiscale del 36% (oggi al 50% fino al 2015) e la detrazione 55% sul risparmio energetico per i lavori su casa o appartamenti o immobili sostenute da persone fisiche e valide ai fini IRPEF e IRES hanno subito delle modifiche con il decreto Sviluppo e decreto Stabilità tese alla semplificazione nella comunicazione da fare per prendere il beneficio. Cerchiamo di dare qualche chiarimento pratico per vedere come fruirne e quanto valgono.

 

La detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie in sintesi

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. A seguito delle disposizioni introdotte dal decreto legge n. 83/2012, dal decreto legge n. 63/2013 e dalla legge n. 147/2013, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014 (e 2015 con la Legge Stabilità 2015) con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 40% delle spese che saranno sostenute nell’anno 2015 (o 2016 se passa la legge di stabilità) sempre con il limite
  massimo di 96.000 euro per unità immobiliare;
• 36% (Regime ordinario che tutti conoscevamo), con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che
  saranno spese dal 1° gennaio 2016 (o 2017 se passa la legge di stabilità).

 

Elenco dei lavori che godono delle detrazioni fiscali

L’elenco dei lavori quindi per cui è possibilre fruire della detrazione fiscale sono essenzialmente riconducibili a queste norme:

Lavori di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia e che sono conosciute più comunemente come spese di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Sono detraibili anche gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

Poi ci sono quelli che riguardano i condomini che sono indicati alle lett. a), b), c) e d) dello stesso articolo visto. Sono detraibili anche tutti i lavori per la ricostruzione o il ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi così come disciplinato dal DL 201 del 2011.

Ma ce ne sono tanti altri come quelli per l’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione).

Gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

Rientrano anche gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).

L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante) come per esempio l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti il montaggio di vetri anti-infortunio o l’installazione del corrimano

Vi sono anche interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza. Come esempio l’agenzia riporta, rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate o rinforzate, apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti, apposizione di saracinesche, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati, apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

 

Il beneficio si fruisce in più rate

Nella pratica per il calcolo della detrazione fiscale ai fini irpef sulle spese derivate dalle spese di ristrutturazione prenderete l’importo sostenuto, calcolate il 36% (o oggi il 50%) o il 55% se parliamo del risparmio energetico e dividetelo per il numero di anni che vi spettano ed avrete il risparmio effettivo annuo derivante dal sostenimento del costo di ristrutturazione agevolato.

Per risparmio si intende proprio quanto pagherete meno di imposte a fine anno rispetto a quelle che avreste dovuto pagare. La detrazione fiscale sulle ristrutturazioni diventa stabile e non più soggetta a scadenze, la ripartizione rimane in 10 rate annuali (5 rate per gli ultrasettantacinquenni o con età maggiore di 65 anni e 3 rate per gli ultraottantenni o over 80 anni) e il tetto massimo restano 96 mila euro o  48.000 euro quando finirà questa possibilità di agevolazione allargata che però vanno riferiti all’unità immobiliare e non più esclusivamente alla persona fisica che ha sostenuto il costo dei lavori.

 

Nuove possibilità per la detrazione fiscale ai fini irpef sui costi di ristrutturazione

Gli interventi detraibili fiscalmente dall’irpef si allargano, sono infatti compresi, oltre quelli previsti dalla normativa vigente anche gli interventi per la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali, o tutti gli interventi sulle parti comuni degli edifici, indicate all’articolo 1117 del Codice civile, aggiungendo quindi alloggio del portiere, locali comuni, ascensori, acquedotti, fognature, ecc. (la detrazione chiaramente spetta al singolo condomino nei limiti della quota a lui imputabile), le spese per lavori di ristrutturazione eseguiti da imprese di costruzione su immobili destinati alla vendita.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che il bonus fiscale i costi di ristrutturazione ai fini della detrazione fiscale per il recupero del patrimonio edilizio si applica anche agli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, che provvedano, entro 6 mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile e comunque entro il 30 giugno 2013. La detrazione sugli interventi eseguiti spetta all’acquirente o assegnatario dell’immobile. Il beneficio si calcola sul 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione (e non può comunque superare l’importo massimo di 48 mila euro).
Stesso discorso per l’eliminazione delle barriere architettoniche, che godranno anch’esse della detrazione fiscale del 36% interventi volti al conseguimento del risparmio energetico (con detrazione 55% dall’Irpef) o al contenimento dell’inquinamento acustico, le misure di sicurezza statica e antisismica e tutti gli interventi posti in essere incrementare la sicurezza domestica (prescritti o meno dalla legge).

 

Realizzazione di pertinenze quali box o garage

Per poter usufruire della detrazione del 36% è necessario che esista il vincolo di pertinenza tra l’abitazione ed il box o garage. In caso di acquisto di nuovo box l’agevolazione è prevista anche per il promissario acquirente se risulti dalla stipula di un compromesso di vendita regolarmente registrato. La detrazione spetta ugualmente anche se si acquistino contemporaneamente abitazione e box ancora in corso di costruzione, sia che lo si faccia con un unico atto notarile, sia che si stipulino 2 separati atti, fermo il fatto che il pagamento avvenga con bonifico, il costo sia attestato dall’impresa costruttrice e dal preliminare registrato emerga il vincolo di pertinenza.

Anche per il box già costruito si ha diritto all’agevolazione fiscale prevista al pari di quello che succede ai fini irpef per i costi di ristrutturazione, ma limitatamente alle sole spese necessarie per la sua realizzazione che siano certificate dal venditore e fermo restando il necessario vincolo pertinenziale.

 

Come fruire del beneficio fiscale della detrazione sui costi di ristrutturazione: Semplificazioni operative

La novità rilevante consiste nel fatto che non si è più tenuti all’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara (grazie al Decreto Sviluppo D.Lgs. 13 maggio 2011, n.70) ai fini dell’utilizzo del beneficio fiscale in quanto bisognerà indicarlo, nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico, i dati catastali identificativi dell’immobile o, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo.
Sarà l’Agenzia delle Entrate a dover chiarire quali saranno i documenti da conservare ed esibire a cura del contribuente in caso di richiesta da parte degli uffici di controllo.

Viene mantenuta anche l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10%, per le prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, mentre non sono più soggette a scadenza la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale e l’Iva al 4% sui beni acquistati per la costruzione di abitazioni non di lusso (prima casa o non) ed edifici assimilati.

 

Tenete sempre tutta la documentazione

Nulla cambia rispetto agli obblighi di conservazione della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione se non si vuole incorrere in un controllo che potrebbe determinare il disconoscimento delle agevolazioni fiscali, per cui tenetevi le fatture e le ricevute dei bonifici bancari con cui avete proceduto a saldare le fatture dei fornitori e, in caso, anche eventuali comunicazioni alla ASL competente qualora richiesto dalla legge, insieme alla dichiarazione di assunzione di responsabilità della stessa in merito agli obblighi in materia di sicurezza (se previsto in base alla tipologia di interventi effettuati).

 

Chi può usufruire del bonus?

Possono usufruire della detrazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) ed al contempo risultano proprietari degli immobili oggetto di ristrutturazione o titolari di diritti reali sugli stessi, inclusi pertanto il proprietario, l’affittuario e l’usufruttuario ma anche i loro familiari o conviventi nel caso siano loro a farsi carico delle spese.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti che versano l’Irpef sia che siano residenti o meno nel territorio dello Stato e che sono proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce, soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Detrazione fiscale valida anche per i familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile semprechè paghino le spese e le fatture siano intestate anche a loro.

In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione

In caso di comproprietà la detrazione spetterà a tutti i soggetti solo se si specifichi in fattura l’entità della spesa effettivamente sostenuta da tutti i soggetti. Ci si chiede se anche le società ne potrebbe ro fruire. La mia risposta è che seppur la norma, almeno quella sul risparmio energetico recita che le agevolazioni fiscali sono fruibili ai fini irpef ed ires v’è da segnalare che anche gli acquisti effettuati per il tramite di società sono in linea teroica fruibili ma sempre relativamente alla persone fisica che ne è socia o che imputa il reddito per trasparenza. A titolo di esempio potranno fruirne anche le SNC, le ditte oltrechè professionisti e ovviamente le persone fisiche, vere destinatarie del provvedimento agevolativo fiscale.

 

Dove si indica nel 730 il beneficio fiscale?

Una volta abolita la comunicazione da fare al vecchio centro di Pescara dove venivano analizzate quasi tutte le richieste di rimborso dei crediti di imposta e di questo genere di agevolazioni fiscali, la detrazione del 36% e del 55% andrà indicata nel 730 e più precisamente nel quadro E, sezione III – B.

 

Vendita dell’immobile e trasferimento della detrazione

A differenza di quanto accadeva prima, quando in caso di trasferimento tra vivi il diritto alla detrazione passava di diritto all’acquirente, ora il venditore può decidere di mantenere le detrazioni fiscali sulle spese sostenute anche se non più proprietario, ma lo dovrà riportare nell’atto notarile ossia nel rogito. Tuttavia la detrazione fiscale ai fini Irpef ricordatevi che deve essere un valore sotto forma di diritto ad un credito di imposta, ossia potremo definirlo un rimborso sui costi di ristrutturazione (anche se detto in modo improprio da un punto di vista tecnico) che ha un suo valore e che può essere quantificato ai fini della definizione del prezzo di compravendita dell’immobile. La detrazione fiscale irpef sulla ristrutturazione infatti continua a spettare al soggetto che ha sostenuto il costo effettivo per i lavori perché la norma recita proprio che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente come persona fisica dell’unità immobiliare. Questo lo trovate nell’articolo 1 comma 7 della legge 449 del 1997.

 

Benefici per gli over 75 anni e over 80

L’amministrazione finanziaria ha chiarito che dall’anno 2003 i contribuenti di età non inferiore a 75 anni, titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento edilizio (ad esclusione quindi di inquilini e comodatari), possono optare per una diversa ripartizione della spesa. In particolare: coloro che alla data del 31 dicembre 2011 hanno compiuto 75 anni, possono optare anche per la ripartizione in 5 rate annuali di pari importo; coloro che alla data del 31 dicembre 2011 hanno compiuto 80 anni, possono optare anche per la ripartizione in 3 o 5 rate annuali di pari importo.
Tale modalità può essere utilizzata anche per le spese sostenute in anni precedenti. Ad esempio, il contribuente che alla data del 31 dicembre 2011 ha compiuto 80 anni di età ed ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2008, ripartendo la quota di spesa detraibile in 10 anni, potrà optare per la ripartizione della residua parte di detrazione spettante in tre quote di pari importo, da far valere nei successivi periodi d’imposta, e potrà usufruirne con riferimento ai periodi d’imposta, 2011, 2012 e 2013.

Per le ristrutturazioni ante 2012, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l’inquilino. Questa diversa modalità di ripartizione non è più prevista dal primo gennaio 2012.